Sumažėjus agresyviai NT rinkos plėtrai Baltijos šalyse, potencialūs investuotojai renkasi objektus, garantuojančius stabilius piniginius srautus ir minimizuojančius finansinę riziką. Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkos apžvalgos rengėjai ("Baltic Property Market Report", 2007) įspėja vietinius vystytojus atidžiau priimti teisinius, administracinius ir mokestinius projektų sprendimus.
Finansų ir nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovė "Re&Solution" parengusi apžvalgą kartu su advokatų kontora "Lideika, Petrauskas, Valiūnas ir partneriai LAWIN" bei audito ir verslo konsultacijų UAB "PricewaterhouseCoopers" tvirtina, jog vietiniai vystytojai turėtų įvertinti didėjančius kokybinius reikalavimus.
"Finansinė grąža, kurios tikisi investuotojas, įsigydamas objektą vis dar auktšesnės rizikos regionams priskiriamose Baltijos šalyse, turi būti kiek didesnė, negu išsivysčiusiose Europos šalyse," - teigia "Re&Solution" investicijų ir analizės departamento vadovė Neringa Rastenytė. Pasak jos, Baltijos šalių komercinio nekilnojamojo turto vystytojai ir savininkai turi įvertinti tai, kad lygindamas galimybę įsigyti pajamas gereneruojantį komercinį turtą brandžiose rinkose, tokiose kaip Prancūzija, Didžioji Britanija ir vis dar besivystančiose Baltijos šalyse, investuotojas tikisi tam tikro dydžio "premijos". Priešingu atveju, esant to pačio lygio finansinei grąžai, pirmenybė bus teikiama minimalios rizikos šalims. Panašu, kad šiandien rinkoje pasiektas 7 procentų pajamas generuojančių objektų finansinės grąžos lygis yra ta riba, kai reikia arba parduoti, arba kurti tokius produktus, kurie būtų itin stiprūs ne tik techniniais, teisiniais ir mokestiniais aspektais, bet ir išgryninta koncepcija, nuomininkų struktūra.
"Gerokai aukštesnės kokybinės išraiškos reikalavimai tapo ypač svarbi prekybos centrų vystytojų ir valdytojų darbo dalis,"- teigia N. Rastenytė.- "Jei prieš keletą metų didžioji dalis prekybinių objektų buvo be vargo išnuomojami vos paskelbus apie naują projektą, tai šiandien jau aiškiai matyti, kad vietinių prekybininkų plėtra tapo mažiau agresyvi, reikalavimai kokybiniams prekybos centro aspektams ženkliai išaugo."
Kitas apžvalgos rengėjas, "Lideika, Petrauskas, Valiūnas ir partneriai LAWIN" turto ir aplinkosaugos praktikos grupės advokatas Simas Gudynas teigia, jog dauguma investuotojų pripažįsta Baltijos šalių teisinę aplinką nekilnojamojo turto investiciniams sandoriams pakankamai palankia. "Ypatingai investuotojai vertina galimybę greitai gauti pagrindinius duomenis apie nekilnojamojo turto teisinį statusą iš viešųjų registrų. Tai padeda greitai ir efektyviai įvertinti esmines su investicijų objektu susijusias rizikas", – sako advokatas.
Tačiau, pasak S. Gudyno, investuotojus dažniausiai atbaido netinkamai investicijoms "paruošta" prekė – statybos reikalavimų pažeidimai ir su tuo susijusios rizikos, netinkamas žemės sklypo aplinkosauginių, formavimo ir naudojimo klausimų išsprendimas, ilgos ir neaiškios biurokratinės procedūros probleminiams klausimams spręsti, trumpalaikės objekto nuomos sutartys, nuomininkų teisė lengvai nutraukti sutartis prieš terminą, neišspręsti objekto eksploatavimo, valdymo ir administravimo kaštų kompensavimo klausimai. "Dalį tokių rizikų, priklausomai nuo jų tikimybės ir galimų pasekmių, investuotojai sutinka prisiimti mainais į pardavėjo atitinkamas garantijas ir įsipareigojimus. Tačiau nemažus finansinius praradimus, pasiteisinus vienai ar kitai su investiciniu objektu susijusiai rizikai, vietiniai vystytojai vis dar ganėtinai retai linkę prisiimti", – tvirtina advokatas.
Apžvalgos dalį apie mokesčius Baltijos šalyse parengusios bendrovės "PricewaterhouseCoopers" mokesčių skyriaus vadovės Kristinos Kriščiūnaitės - Bartusevičienės vertinimu, palankiausias NT investuotojams mokestinis režimas tarp Baltijos šalių išlieka Estijoje, kur nėra nekilnojamojo turto mokesčio pastatams, tik žemei. " Lietuvoje komercinio nekilnojamojo turto apmokestinimas esminio poveikio pačiai rinkai nepadarė ", - teigia K. Kriščiūnaitė - Bartusevičienė.
Pasikeitus įstatymams, Latvijoje nuo 2007 m. nekilnojamojo turto mokestis skaičiuojamas nuo kadastrinės turto vertės, kuri paprastai yra gerokai mažesnė už rinkos kainą. Planuotas Latvijos PVM įstatymo pakeitimas dėl galimybės pasirinkti skaičiuoti PVM už parduodamą nekilnojamąjį turtą kol kas nėra priimtas, todėl galiojančios taisyklės vis dar skatina veikiau parduoti įmonių, valdančių pastatus, akcijas nei tiesiogiai nekilnojamąjį turtą.
"PricewaterhouseCoopers" mokesčių skyriaus vadovė prognozuoja, kad Lietuvoje daugės sandorių, kai bus parduodamas ne pats nekilnojamasis turtas, o įmonės, valdančios šį turtą, akcijos. Pasak jos, nuo 2007 m. sausio 1 d. įsigaliojo naujas Pelno mokesčio įstatymo pakeitimas, pagal kurį pardavus dukterinės įmonės akcijas, išlaikytas ilgiau kaip du metus, pelno mokestis netaikomas. Tuo tarpu pelnas iš turto pardavimo apmokestinamas 18 proc. pelno ir socialiniu mokesčiu.
yra Kita